مفهوم ساده سازی شده قانون تملک آپارتمان ها


 

 

ماده 1: مالكيت در آپارتمانهاي مختلف و محل هاي پيشه و سكناي يك ساختمان شامل دو قسمت است:

1. مالكيت قسمتهاي مشترک

2. مالكيت قسمتهاي اختصاصي

تفسیر ماده 1: این ماده به تقسیم مالکیت بر قسمت های مختلف آپارتمان می‌پردازد، توضیح  قسمت های مشترک در ماده 2 این قانون آمده است. و قسمت های اختصاصی هر آپارتمان همان قسمت هایی است که به موجب سند مالکیت به فرد یا فراد خاص و محصوری دلالت دارد.

 

ماده 2: قسمتهاي مشترك ذکر شده در اين قانون عبارت اند از بخش هایی از ساختمان كه حق استفاده از آن منحصر به يک يا چند آپارتمان يا محل پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق ميگيرد. بطور كلي قسمت هایي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمتهاي مشترك محسوب مي شود مگر آنكه تعلق آن به قسمت معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.

تفسیر ماده 2: قسمت های مشترک یا مشاء ساختمان از قبیل،حیاط،حیاط خلوت،پشت بام، زیر زمین خواه متصل باشد یا به وسیله پاپه روی آن قرار گرفته باشد، تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل منبع آب مرکز حرارت و تهویه، چاه آب و پمپ ، کنتور ها ،تابلو های برق ، رخت شویخانه ، انبار عمومی ساختمان ، تلفن مرکزی ، اتاق سرایدار در هرقسمت بنا که واقع باشد،آسانسور، تهویه مطبوع ،گاز ، چاه فاضل آب، برق، تلفن، هوا کش ها ، لوله های بخاری ، حرارت مرکزی، راهروها ، درها و پله ها و پنجرها ، پا گردهایی که خارج از قسمت های اختصاصی قرار دارد، نمای خارجی ساختمان و کلیه مناطقی که در آپارتمان وجود دارد و جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد.

مالکیت بر قسمت های مشترک بدین صورت است که هر مالک یا مالکین اختصاصی آپارتمان به نسبت سهم خود از کل آپارتمان مالک قسمت مشترک یا مشاء نیز می باشد.

عبارت تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردید باشد بدین معنی است که اگر طبق عرف برخی منطقه را جزو قسمت های مشترک و برخی دیگر همان منطقه را جزو قسمت های اختصاصی بدانند باید ابتدا به قانون مراجعه کرد و در صورت سکوت قانون موضوع به مارشناسی ارجاع داده می شود.

 

ماده3: حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و حصه او در قسمتهاي مشترك غير قابل تفكيك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصي به هر صورتي که باشد انتقال قسمت مشترك قهري خواهد بود.

تفسیر ماده 3:مالک قسمت اختصاصی ساختمان نمی تواند تنها همان قسمت اختصاصی را به فروش برساند و از به فروش رساندن مالکیت خود بر قسمت های مشترک امتناع بورزد. و می توان گفت مالکیت بر قسمت های اختصاصی و مشترک یک مجموعه جدا ناپذیر و واحدی را تشکیل می دهند.

 

 

ماده4: (اصلاح شده در سال 75) حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يك از مالكان قسمت هاي اختصاصي از مخارج قسمت هاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمت هاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه هايي كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زير بنا به نحو مساوي تقسيم خواهد شد و يا اينكه مالكان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش بيني كرده باشند پرداخت هزينه هاي مشترك اعم از اينكه ملك مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامي است.

تبصره 1.  مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون ميزان سهم هر يك از مالكان يا استفاده كنندگان را تعيين مي كنند.

تبصره2. در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربنايي اختصاصي ساختمان مي باشند هزينه هاي مشترك بر اساس نرخ معيني كه به تصويب مجمع عمومي ساختمان ميرسد حسب زير بناي اختصاصي هر واحد محاسبه ميشود

تبصره3.چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونهاي باشد كه بنا از يك يا چند واحد مسكوني امكان دسترسي به آن باشد هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده كننده يا استفاده كنندگان است.

تفسیر ماده 4: هزینه های قسمت های مشترک بطور مساوی بین مالکین قسمت های اختصاصی تقسیم نمی شود و هر مالک بر اساس سهم مالکیت خود بر قسمت های اختصاصی نسبت به پرداخت هزینه های قسمت های مشترک نیز باید اقدام کند بطور مثال فرد الف نصف قسمت های اختصاصی یک آپارتمان را مالک می باشد او باید نصف هزینه های قسمت های مشترک را بپردازد.این امر در صورتی است که بین مالکین به نحو دیگری توافق نشده باشد.

مالکین به هیچ نحو نمی توانند از پرداخت هزینه های قسمت های مشترک به این دلیل که هزینه های پرداختی مورد استفاده قرار نمی گیرد امتناع ورزند و در صورت امتناع می توان با او را از طرق قانونی مجبور ساخت.

در این ماده شایان ذکر است که بگوییم حیاط خلوت با وجود این که از قسمت های مشترک ساختمان می باشد اما چون تنها مالک طبقه اول حق دسترسی به آن را دارد هزینه های مربوط به این مکان تماما بر عهده مالگ مذکور می باشد. هزینه های مربوط به تراس با مالک قسمت اختصاصی ای است که به آن دسترسی دارد.

تفاوت بالکن و تراس :تراس جزو قسمت های اشتراکی است در حالی که بالکن جزو قسمت های اختصاصی است

تراس مسقف نمی باشد در حالی که بالکن مسقف می باشد.

 

ماده 5: انواع شركتهاي موضوع ماده 20 قانون تجارت كه به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت يا پيشه يا اجاره يا فروش تشكيل مي شود از انجام ساير معاملات بازرگاني غير مربوط بكارهاي ساختماني ممنوعند.

تفسیر ماده 5:شرکت های موضوع ماده 20 قانون تجارت عبارتند از 1.شرکت های مختلط غیر سهامی 2.شرکت های سهامی 3.شرکت های تعاونی تولید و مصرف  4.شرکت های مختلط سهامی 5. شرکت های با مسئولیت محدود 6. شرکت های تضامنی 7.شرکت های نسبی

 

ماده 6: چنانچه قراردادي بين مالكين يك ساختمان وجود نداشته باشد كليه تصميمات مربوط باداره و امور مربوط به قسمت هاي مشترك باكثريت آراء مالكيني است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي را مالك باشند.

تفسیر ماده 6: این ماده به اخذ تصمیم برای اداره ساختمان اشاره دارد،در صورتی که قراردادی میان مالکین ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات با اکثریت آرای مالکین با رعایت شرط داشتن بیش از نصف مساحت کل قسمت های اختصاصی گرفته می شود.

 

ماده 7: هر گاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين متعدد باشد مالكين يا قائم مقام قانوني آنها مكلفند يك نفر نماينده از طرف خود براي اجراي مقررات اين قانون و پرداخت حصه مخارج مشترك تعيين و معرفي نمايند در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند راي اكثريت بقيه مالكين نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اينكه عده حاضر كمتر از ثلث مالكين باشد كه در اين صورت براي يك دفعه تجديد دعوت خواهد شد.

تفسیر ماده 7: نحوه رای گیری در این ماده برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت هزینه ها و مخارج مشترک با موافقت تمام مالکین در مرحله اول می باشد و در صورت عدم امکان رای اکثریت عددی مالگین با رعایت این شرط که مالکین مذکور در جلسه رای گیری کمتر از 3/1 مالکین کل آپارتمان یا محل کسب نباشد معتبر است.

در صورت وجود چنین شرایطی دعوت به جلسه رای گیری برای یک بار تجدید شده و در صورتی که پس از یکبار تجدید نساب مالکین حاضر در جلسه رای گیری به اندازه گفته شده نرسید جلسه رای گیری با هر تعداد مالک حاضر در جلسه معتبر شناخته شده و تصمیمات گرفته شده در این جلسه برای تمامی مالکین لازم الجرا است.

وظایف مجمع عمومی شرکاء ساختمان بر شرح زیر می باشد

الف. انتخاب رئیس مجمع عمومی

ب ـ انتخاب مدیر یا مدیران و  نظارت و رسیدگی فعالیت آن ها

پ ـ اخذ تصمیم برای اداره امور ساختمان

ت ـ تصویب تراز نامه های مربوط به درآمد و هزینه‌ های ساختمان

ث ـاخذ تصمیم در ایجاد اندوخته برای فعالیت مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر بنا.

ج ـ تفویض اختیار به مدیر یا مدیران به منظور انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان

 

 

ماده 8: در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتي كه تعداد مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفند مدير يا مديراني از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند طرز انتخاب مدير از طرف مالكين و وظايف و تعهدات مدير و امور مربوطه به مدت مديريت و ساير موضوعات مربوطه در آئين نامه اين قانون تعيين خواهد شد.

تفسیر ماده 8: انتخاب مدیران بستگی به تعداد مالکین ساختمان دارد و اگر تنها دو مالک برای ساختمانی وجود داشته باشد نیازی به تعیین مدیر نمی باشد هر چند در این صورت نیز می توانند به وسیله توافق با یکدیگر برای ساختمان مدیر انتخاب کنند.

مدیر حتما لازم نیست از مالکین یا ساکنین ساختمان(اعم از سرایدار یا مستجر و...)باشد، بلکه می‌تواند از خارج از ساختمان مدیر انتخاب نماید که این تصمیم بر اساس رای گیری مالکین طبق ماده 7 قانون تملک آپارتمان ها انجام می پذیرد.

مدیر یا مدیران مسئول اداره ساختمان و حفظ آن و بازوی اجرایی تصمیمات مجمع عمومی ساختمان می باشد.

طبق ماده 15 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها تعداد مدیران باید فرد باشد و دوره مدیریت هر مدیر 2 ساله است اما مجمع عمومی ساختمان میتواند این مدت را طولانی تر کند و انتخاب مجدد مدیر بلا مانع است.

اگر مدیری در طول دوران مدیریت خود دچار عزل،حجر،فوت گردد اعضای مجمع عمومی حلسه ی فوق العاده تشکیل داده و برای وی جایگزین تعیین می‌کنند.

چنانچه چند مدیر برای ساختمانی منصوب شد تصمیم آن ها با اکثریت آرا لازم الاجرا خواهد بود

ماده 9: هر یک از مالکین می‌تواند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتری از قسمت اختصاصی‌خود مفید می‌داند انجام دهد هیچ یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سردر یا نمای خارجی در‌قسمت اختصاصی خود که در مریی و منظر باشد بدهند.

تفسیر ماده 9: با توجه با قاعده حقوقی الناس مسلطون علی اموالهم مالکین برقسمت اختصاصی ساختمان خود حق هر گونه تغییر را دارد به شرط آن که برای استفاده بهتر آن تغییرات را مفید بدانند اما تغییرات کلی در محل مانند تغییر سرویس بهداشتی یا نمای بیرونی ساختمان یا قسمت اختصاصی خود بدون اخذ موافقت اکثریت طبق ماده 7 این قانون امکان پذیر نمی باشد.

 

ماده 10: هر كس آپارتماني را خريداري مي نمايد به نسبت مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان روي آن بنا شده يا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم مي گردد مگر آنكه مالكيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق به غير باشد كه در اين صورت بايد اجور آن را به همان نسبت بپردازد مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگيري از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهاي مشترك و بطور كلي مخارجي كه جنبه مشترك دارد و يا به علت طبع ساختمان با تأسيسات آن اقتضاء دارد يك جا انجام شود نيز بايد به تناسب حصه هر مالك به ترتيبي كه در آئين نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج براي آنست صرف نظر نمايد.

 

 

تفسیر ماده 10:مخارج مربوطه به ساختمان در اموری مانند اداره و محافظت و.. که در ماده فوق اشاره شد چنانچه ساختمان بیش از 10 آپارتمان داشته باشد، در چنین شرایطی مدیر یا مدیران موظف اند برای اداره و نگهداری و تنظیف قسمت های مشترک وتنجام سایر امور مورد نیاز فردی را به عنوان دربانی استخدام نمایند.

طبق ماده 25 آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها هزینه های مشترک ساختمان عبارتند از:

1. هزینه‌ های لازم برای استفاده نگاهداری و حفظ ساختمان و تأسیسات و تجهیزات مربوطه

2. هزینه‌ های اداری و حقوق مدیر یا مدیران

چنانچه میان شرکاء توافق شده باشد که ‌هزینه‌ های نگهداری یک قسمت از بنا یا هزینه عملیات و نگهداری یک جزء از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شرکا باشد فقط همین شرکا ملزم به انجام آن بوده و در تصمیمات مربوط به این هزینه‌ ها تعیین تکلیف خواهند نمود.

 

ماده 10 مكرر: (الحاق شده در تاریخ /2 11/1351 و اصلاح شده در تاریخ 17/ 3 /1359) در صورت امتناع مالك يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه هاي مشترك از طرف هيئت مديران يا مدير به وسيله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه مي شود.

هر گاه مالك يا استفاده كننده ظرف 10 روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد هيئت مديران يا مدير مي توانند به تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ ، تهويه مطبوع ، آب گرم ، برق ، گاز و غيره به او خودداري كنند و در صورتي كه مالك و يا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايند ، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيئت مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائيه صادر خواهد كرد .

 عمليات اجرائي طبق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هر حال مدير يا هيئت مديران موظف مي باشند كه به محض وصول وجوه مورد مطالبه يا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترك فوراً اقدام نمايند.

تبصره 1:(الحاق شده در سال 1375) در صورتي كه عدم ارائه خدمات مشترك مؤثر يا ممكن نباشد مدير يا مديران مجموعه مي توانند به مراجع قضايي شكايت كنند دادگاه ها موکلف اند واحد بدهكار را از دريافتي خدمات دولتي كه به مجموع ارائه مي شود محروم و اينگونه شكايات را خارج از نوبت رسيدگي كند و تا دو برابر مبلغ بدهي به نفع مجموعه جريمه نمايد . استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزينه هاي معوق واحد مربوط و يا به حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود:

تبصره 2:(الحاق شده در تاریخ2/ 11/1351 و اصلاح شده در تاریخ 17/ 3 /1359) رونوشت مدارك مثبت سمت مدير يا هيئت مديران و صورت ريز سهم مالك يا استفاده كننده از هزينه هاي مشترك و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالك يا استفاده كننده بايد ضميمه تقاضانامه صدور اجرائيه گردد.

تبصره 3:(الحاق شده در تاریخ2/ 11/1351 و اصلاح شده در تاریخ 17/ 3 /1359) نظر مدير يا هيئت مديران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالك در دادگاه نخستين محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت بدون رعايت تشريفات آئين دادرس مدني به موضوع رسيدگي و راي مي دهد. اين راي قطعي است. در مواردي كه طبق ماده فوق تصميم به قطع خدمات مشترك اتخاذ شده و رسيدگي سريع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوي تشخيص دهد دستور متوقف گذاردن تصميم قطع خدمات مشترك را تا صدور راي خواهد داد.

تبصره 4:(الحاق شده در تاریخ2/ 11/1351 و اصلاح شده در تاریخ 17/ 3 /1359) در صورتيكه مالك يا استفاده كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزينه هاي مشترك گردد علاوه بر ساير پرداختي ها مكلف به پرداخت مبلغي معادل مبلغ محكوم بها بعنوان جريمه مي باشد.

 

تفسیر ماده 10 مکرر:

رعایت مواعد مقرر در این ماده تنها به دلیل برخورداری از شرایطی که در ماده ذکر شده مانند رسیدگی خارج از نوبت و قطعی بودن آن می باشد و عدم رعایت این شرایط موجب از بین رفتن حق شکایت برای مدیران نمی شود.

در صورتی که هر یک از ساکنین ساختمان هزینه های مشترک مربوط به سهم خود را نپردازد ابتدا اگر امکان عدم ارائه خدمات مشترک وجود و مقدم است  و اگر چنین عملی امکان پذیر نباشد یا در صورت تکرار عدم پرداخت هزینه مشترک مدیر یا مدیران می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند.

 

ماده 11: دولت مكلف است ظرف 3 ماه پس از تصويب اين قانون آیين نامه هاي اجرائي آن را تهيه و بعد از تصويب هيات وزيران به مورد اجرا بگذارد. دولت مامور اجراي اين قانون است.

تفسیر ماده 11:آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها را می‌توانید در اینجا بخوانید


ماده 12: (الحاقی در سال 1375) دفاتر اسناد رسمي موظف مي باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب هزينه هاي مشترك را كه به تأييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالك يا قائم مقام او مطالبه نمايد.

تفسیر ماده 12: برگه تسویه حساب مشترک از تشریفات خاصی برخوردار نیست و فقط کافیست مدیر یا مدیران آن را امضا نمایند.

در صورت عدم تهیه این برگه توسط مالک ملک یا قائم مقام سند رسمی برای موارد نام برده(فروش،اجاره،رهن،صلح،هبه و ...) تنظیم نمی شود

قائم مقام عبارتند از 1.وارث 2.منتقل علیه

 

ماده 13: (الحاقی در سال 1375)

در صورتي كه به تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هر دليل ديگري ساختمان دچار فرسودگي كلي شده باشد و اقليت مالكان قسمت هاي اختصاصي در تجديد بناي آن موافق نباشند آن دسته از مالكان كه قصد بازسازي مجموعه را دارند مي توانند بر اساس حكم دادگاه با تامين مسكن استيجاري مناسب براي مالك يا مالكان كه از همكاري خودداري ميورزند نسبت به تجديد بناي مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام عمليات بازسازي و تعيين سهم هر يك از مالكان از بنا و هزينه هاي انجام شده سهم مالك يا مالكان ياد شده را به اضافه اجوري كه براي مسكن اجاري ايشان پرداخت شده از اموال آنها از جمله همان واحد استيفاء كند . در صورت عدم توافق در انتخاب كارشناسان وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيت مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد.

تبصره 1: مدير يا مديران مجموعه به نمايندگي از طرف مالكان ميتوانند اقدامات موضوع اين ماده را انجام دهند. همچنين در صورت تصويب اكثريت مالكان قسمت هاي اختصاصي مالكان مي توانند جهت انجام امور موضوع اين ماده شركت تعاوني تشكيل داده و با استفاده از مزاياي مربوط به شركتهاي تعاوني اقدام كنند.

تبصره 2:چنانچه مالك خودداري كننده از همكاري اقدام به تخليه واحد متعلق به خود بمنظور تجديد ساختمان بنا نكند حذف درخواست مدير يا مديران مجموعه رئيس دادگستري و يا رئيس مجتمع قضايي محل با احراز تامين مسكن مناسب براي وي توسط ساير مالكان دستور تخليه آپارتمان ياد شده را صادر خواهد كرد.

تفسیر ماده 13:  چنانچه حد نصاب کارشناسان رعایت نشود بطور مثال یک یا دو کارشناس نظر داده باشند مفاد این ماده اجرایی نمی شود.

مقصود از عمر مفید ساختمان شرایطی است که ادامه حیاط ساختمان با باقی ماندن وضعیت امکان پذیر نباشد.

اگر اکثریت با تجدید بنا موافق نباشند با توجه به قاعده فقهی لا ضرر لا ضرار الاسلام اکثریت اشاره شده موظف اند برای هزینه بازسازی این ساختمان بر اساس دستور دادگاه اقدام کنند. و چنانچه از پرداخت هزینه باز سازی باز ممناعت کنند اقلیت باید اقدام به باز سازی به حساب اکثریت بکند .

 

ماده 14: (الحاقی در سال 1375):  مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش سوزي بيمه نمايند. سهم هر يك از مالكان به تناسب سطح زير بناي اختصاصي آنها وسيله مدير يا مديران تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه گر پرداخت خواهد شد در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزي مدير يا مديران مسئول جبران خسارت وارده مي باشند.

تفسیر ماده 14:  این ماده به مسئولیت ویژه مدیران در برابر حادثه آتش سوزی اشاره دارد که طبق این قانون ملزم به بیمه کردن ساختمان در برابر آتش سوزی می باشند.

 

ماده 15: (الحاقی در سال 1375): ثبت اساسنامه  مربوط به اين قانون الزامي نيست.


چنانچه در ارتباط با اجرای این قانون و یا تحلیل و تفسیر بیشتر مواد به کمک نیاز داشتید با مشاورین مجرب ما در تماس باشید. 


منبع تیم وکلا