دستور تخلیه و حکم تخلیه

اگر شما صاحب ملکی هستید که در اختیار مستأجر است، حق دارید در برخی موارد دستور تخلیه از مستأجر خود بگیرید. این حق به شما با توجه به قوانین و مقررات قانونی کشور شما تعلق دارد. برای درخواست دستور تخلیه، شما باید ابتدا به مستأجر خود یک نامه رسمی با اطلاعات لازم ارسال کنید. در این نامه، باید دلایل و مواردی را که باعث درخواست تخلیه شده‌اند، ذکر کنید. همچنین، باید به مستأجر خود فرصت کافی برای تصحیح وضعیت خود را بدهید. در صورت عدم پاسخگویی یا عدم تصحیح وضعیت، شما می‌توانید به دادگاه صالح درخواست حکم تخلیه را از مستأجر خود بدهید. در این صورت، دادگاه پس از بررسی وضعیت و شنیدن طرفین، تصمیم خود را اعلام می‌کند. به طور کلی، درخواست دستور یا حکم تخلیه باید با رعایت قوانین و مقررات قانونی صورت گیرد و باید به مستأجر فرصت کافی برای تصحیح وضعیت خود داده شود.

حکم تخلیه چیست؟

حکم تخلیه به معنای اجبار شخص یا افرادی برای ترک کردن یک محل، منطقه یا ساختمان است. این حکم معمولاً توسط قوانین، دستورالعمل ها، دادگاه ها، نظامیان و سایر مقامات قضایی صادر می شود. دلایل صدور حکم تخلیه ممکن است شامل عدم پرداخت اجاره، نقض قوانین ساخت و ساز، خطر برای امنیت عمومی و غیره باشد. در بسیاری از موارد، حکم تخلیه با هشدار قبلی به شخص یا افراد درگیر صادر می شود و آنها را به فرصت برای رفع نقص و رفع عوارض داده می شود. بسته به نوع حکم تخلیه، شخص یا افراد درگیر باید در زمان مشخص شده خود را از محل تخلیه کنند. در صورت عدم رعایت حکم تخلیه، پس از زمان مشخص شده، مقامات قضایی ممکن است از طریق قوانین و دستورالعمل های خود، اقدام به تخلیه شخص یا افراد درگیر کنند. در کل، حکم تخلیه یک ابزار قانونی است که برای حفظ نظم و امنیت عمومی و رعایت حقوق مالکان و دیگران صادر می شود.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

برای فهم بهتره تعریف هرکدام را جداگانه تعریف می کنم و می گویم که هر کدام شامل چه مواردی می شود:

برای دریافت دستور تخلیه، باید شرایط زیر را رعایت کنید: قرارداد اجاره باید مدت زمان دقیقی را مشخص کرده باشد، این قرارداد باید مربوط به اماکن غیرتجاری یا تجاری یا فاقد سرقفلی باشد (املاک مسکونی مستثنا هستند)، دو شاهد باید قرارداد اجاره را امضاء کرده باشند، مدت اجاره به پایان رسیده باشد و قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و به امضاء طرفین رسیده باشد. پس از صادر شدن دستور تخلیه، بایستی در کمترین زمان ممکن عمل به تخلیه محل اجاره نمود.

حکم به معنای صدور فرمانی از دادگاه است که قابلیت تجدیدنظر دارد و برای آرائی در مواردی که شرایط تخلیه فوری مستأجر از خانه را ندارند، استفاده می‌شود. در صورتی که شما به دلایلی نتوانید مستأجر را از خانه خود بیرون کنید، باید درخواست حکم تخلیه را از دادگاه بدهید. علاوه بر این، پس از صدور حکم تخلیه، سرعت رسیدگی و اجرای آن به دستور تخلیه کمتر است. بعضی از شرایط موجب الزام مالک به درخواست حکم تخلیه قبل از پایان مدت قرارداد اجاره هستند؛ به عنوان مثال: عدم پرداخت سه ماه اجاره، و چگونگی استفاده نامشروع یا تجاری از خانه، و آسیب‌ دهی به خانه.

اجرای دستور تخلیه ظرف 24 ساعتی ابلاغ شده است، اما باید ظرف 72 ساعتی اجرایی شود. هرچند برای اجرای حکم تخلیه، 10 روز فرصت وجود دارد، با این حال رسیدگی به درخواست خارج از نوبت و بدون فوت وقت صورت می‌گیرد. بنابراین، برای حکم تخلیه باید منتظر نوبت رسیدگی به درخواست باشید.(البته این تفاوت در اجراس می باشد که در بخش بعد هم بهش اشاره کرده ام).

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه در مورد نحوه اجرا

همان طور که در بخش قبل گفته شد، اگر دستور تخلیه شما در 24 ساعت ابلاغ شده است، باید صبر کنید تا دادگاه نوبت رسیدگی به درخواست شما را تعیین کند و پس از آن حکم تخلیه را صادر کند. در این مدت، شما باید به هیچ عنوان اقداماتی برای تخلیه مستأجر نکنید و منتظر حکم دادگاه باشید. همچنین، بهتر است با یک وکیل مشورت کنید تا در صورت لزوم بهترین راه حل را پیدا کنید.

اما در هر صورت، بهتر است مستاجران قبل از امضای قرارداد اجاره، شرایط و مقررات را به دقت مطالعه کنند و در صورت نیاز با یک وکیل آنلاین مشورت کنند تا در آینده با مشکلاتی مواجه نشوند. همچنین، بهتر است همواره اسناد و مستندات را نگهداری کنید تا در صورت نیاز بتوانید شواهد خود را به اثبات برسانید.

شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه

اجاره یک قرارداد موقت است که ذکر مدت در آن از شرایط اساسی به شمار می‌رود و عدم ذکر مدت باعث از بین رفتن اعتبار این عقد می‌گردد. در صورتی که پس از پایان قرارداد اجاره، مستاجر بدون تمدید قرارداد، از تخلیه ملک خود دفاع کند، صاحب خانه حق دارد برای گرفتن دستور تخلیه به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک (برای منازل مسکونی) و یا به دادگاه عمومی (برای ملک‌های تجاری) رجوع کند. همچنین، در صورتی که طرف دعوا (مستاجر) یک سازمان یا نهاد دولتی باشد، صاحب خانه باید برای گرفتن دستور تخلیه به دادگاه رجوع کند.

حالا گرفتن دستور تخلیه دارای شرایط می باشد که این شرایط به شرح است:

1. انقضای مدت اجاره

 2. عدم پرداخت اجاره بها بیش از 3 ماه

 3. تخلف از شرط انتقال از ملک مورد اجاره به غیر

 4. استفاده از اموال استیجاری در موارد غیر قانونی

 5.تغییر استفاده از ملک بدون موافقت صاحب ملک

 6. تخریب و خسارت به ملک

7. عدم رعایت شرایط قرارداد اجاره نامه

8. فروش یا اجاره دادن ملک به شخص ثالث بدون موافقت صاحب ملک

9. عدم تعمیر و نگهداری مناسب از ملک

10. استفاده از ملک برای فعالیت های غیر قانونی یا غیر اخلاقی.

در صورت رسمی بودن قرارداد اجاره برای گرفتن حکم تخلیه باید به اداره ثبت مراجعه و پس از پرکردن برگه اجرا از سردفتر اسناد رسمی محل انعقاد قرارداد اجاره را برای صدور اجرائیه بپرسید.